その土地買って大丈夫？ﾏｲﾎｰﾑ購入前にﾁｪｯｸしておくべき注意点！見落として後悔しない為

　マイホームの購入は、ほとんどの人にとって、一生に一度の、人生で最大の買い物になるでしょう。

　また、９割以上の人が金融機関から借り入れをして購入する事になるでしょう。

　何千万円も借金をし、金利上昇や返済困難への恐怖を抱え、人生を懸けて自宅を買ったのに、その家や土地に大きな欠点があった事に、後から気付く事になれば、悔やんでも悔やみきれないです。

　今回は、人生を懸けた買い物である家・土地の購入に際して、後で悔しい想いをしない為に知っておいた方が良い事・事前にチェックしておいた方が良い事をお伝えします。

営業マン・営業レディに騙されるな！

　家や土地を購入する前に、最初に心しておくべき事は「営業担当者を信用し過ぎるな！」という事です。

　不動産仲介の営業担当者や、ハウスメーカーの営業担当者は、契約を成立させる事が第一の目的であり、あなたの未来の事などは二の次である事を認識しておいてください。

　営業マン・営業レディの人達の立場を想像すれば、その意味が良く分かります。

　不動産業界、ハウスメーカー業界、どちらも日本の全職業の中でトップクラスにブラック体質な業界です。

　来店客からは見えない壁を隔てたすぐ後ろでは、上司が鬼の形相で控えていて、営業担当者はあなたの事などよりも、後ろに控えた鬼上司の機嫌の方が気になって仕方がないのです。

　成績が悪い社員は、徹底的に絞られ、こき使われ、使えなければ辞めさせられる。地獄の恐怖の中を生きる世界(業界)です。

　朝から深夜までこの緊張感の中で働きづめでいたら、心はすり減り、長く勤めているほど、人としての感情は麻痺している人が多いです。

　上司から求められるのは、お客様の満足ではなく、客からいかにお金を引き出せるか？その一点です。

　営業成績が悪ければ、執拗に怒られ、虐められ、机は外に放り出され、居場所も無くなります。

　あなたに物件を買ってもらい営業成績を上げれば、上司からの怒声・虐めを一旦回避出来ます。

　追い詰められた人間は怖いですよ。契約を成立させる為に、死に物狂いにあの手この手を考えます。

　表面上は笑顔ですが、その目はピリピリと引きつっていて、腹の中はどす黒く渦巻き、頭の中は契約への最短ルートだけを探っています。

　営業成績を上げる、つまり、早く契約を成立させる事が最大の目的であり、基本的に一回きりの取引になる買主が後で苦しもうが、後で自己破産しようが、関係無しです。

　営業マン同士が集まると、「自分がいかに悪くて売れない物件を売ったか」を自慢したりします。

　こうした輩が考える、営業マンの才能とは、悪い物件を口八丁で売る才能なのです。

　客の満足度や客への貢献度を高める事とは真逆、客に大きな損をさせて、自分や自社が大きな利益を得られる事が最優先なのです。

　大事なのは上客である土地を提供してくれる売主であり、一回しか購入してくれない買主の事は正直どうでも良いのです。

　全てとは言いませんが、多くの営業マン・営業レディは、表面上は買主の相談に乗り、買主の為に色々説明したり、アドバイスをしたり、否定意見への切り替えしをしてきますが、その本当の目的は、とにかく早く契約を成立させる事です。

　営業担当者は、マイナス面は法律で定められた必要最低限の事しか教えてくれませんし、急いで契約するように口八丁、御託を並べて、誘導してきます。

　営業マンや営業レディの口車に乗せられて、自分にとって良くない物件を、焦って買わされる事の無いように、本当に気を付けてください

　ただ、相手も人間です。あからさまに営業担当者を疑ってかかっては、いざ納得のいく適正な物件を購入する事になった際に、別の人に回されるなど嫌がらせをされたり、手続きでトラブルが生じる可能性を増やしてしまうので、慎重に相手の言葉の真意を探りつつ、客としても礼節ある振る舞いは忘れないようにしてください。

重要事項の説明は、契約日よりも前にしてもらいたい！

　宅地建物の取引に際しては、契約の前に重要事項の説明が義務付けられています。

　新築マンションや建売住宅を購入する際には、売主業者や販売会社の担当者から重要事項の説明を受ける事になるでしょう。

　土地や中古住宅の購入に際しては、その仲介業者の担当者から重要事項の説明を受ける事になるでしょう。

　重要事項には、主に、『取引する物件に関する事項』と『取引の条件に関する事項』大きく二つがあります。その他に『マンション独自の取り決め』や『特約条項』があります。

　購入する土地や家屋などの物件に関する事項と、今回の購入における取引条件に関する事項について、基本的に必要な事項はここで知る事が出来ます。

　ただ、重要事項の説明は、契約の直前になされる事が多いのが現実です。

　一般の方が重要事項の説明を短時間に一気に説明されても、理解出来ない部分や疑問に思う部分も多く生じるでしょう。

　しかし、十分理解出来ず、何を聞いてよいかも分らぬままに、相手もある契約を止めてしまう事に、申し訳ない気持ちが高まり、よく分からないままに署名捺印して契約まで完了してしまう人が多いです。

　重要事項の説明に続けてすぐに契約してしまうと、後で、想像していた事と違った等のトラブルが生じかねません。

　普通は、人生に一回の大きな買い物で、初めての経験なので、要領も分からぬままに、敷かれたレールに乗っていく事しか出来ません。　

　本来は、人生で一回の大きな買い物だからこそ、もっと納得いく形で契約をしたいですよね。

　もしも、重要事項の説明日と契約日が同じ日だったならば、土地建物の契約日よりも一週間くらい前には重要事項説明書を渡してもらえるように、営業担当者に依頼してもいいかもしれないです。

　そして、じっくりと重要事項説明書を読み込み、自分で調べ、不明な部分や疑問に思う部分は契約日までに納得できるまで担当者に説明してもらい、契約日までに重要事項の全ての項目を十分理解・納得できるようにしておきたいです。

　重要事項の各項目については、ネットを検索すれば、多くの情報が載っていますので、このページでは割愛させて頂きます。

　色々なサイトで知見を深めた上で、具体的な部分は、取引の担当者に確認してください。

　このページでは、見落としがちだけれど、実はとても大切な部分に絞って、チェックして欲しい事項を紹介していきます。　

不動産購入で、見落としてはいけない大事な事‼

①騒音で眠れないような物件ではない？

　音の問題は本当に大切です。

　何が一番辛いかといえば、騒音で眠れない事です。

　幹線道路沿いであれば、暴走する車のエンジン音や救急車のサイレンに悩まされるかもしれません。

　終の棲家は、安心して、穏やかな環境で、ゆっくり身体と心がやすらげる場所でありたいですよね。

　住宅購入は、年収の何倍もするような高額であり、簡単に買い替えなど出来ません。

　「住んでから気付いた」ではどうにも出来ません、気付くのが遅すぎます。

　物件検討の段階から、深夜の騒音に関しては、チェックしておくべきです。

　そして、出来るだけ静かな環境の物件を探す事をお勧めします。

　また、マンションであれば、壁や天井が薄いと、隣の住人や上の住人の騒音で眠れないリスクもあります。

　マンションの防音性能については、購入前にしっかりと調べて、検討した方が良いです。

　賃貸で、騒音を理由に引っ越す事ですら大変なのに、購入した物件で騒音が発覚すれば目も当てられない事態になるでしょう。

　夜に騒音で眠れずに、寝不足で毎日イライラして、心の病気になってしまう事まで想像してみてください。

　購入後の悲劇を想像すれば、購入前に自分の足で現場に行き、夜の騒音が無いか調べるくらい簡単な事でしょう。　　

②近所に悪人・うざ人・変人はいない？

　これはとても難しい問題です。近所に一人でも問題のある人がいるだけでも、住み易さに大きな影響を及ぼします。

　とってもウザ苦しい面倒くさい人が隣に住んでいたら、それだけで人生が不幸になります。　

　隣人に車を傷つけられたり、隣人に殴り殺される人だっているのが現実です。

　心休まるはずの自宅が、隣人のせいでイライラする自宅、不安な自宅になってしまうなんて、辛すぎます。

　やっぱり近所は穏やかな人の割合が多い方が良いですよね。怖い人・悪人・ウザ人・変人はいないに越した事はありません。

　ただ、家を見ただけでは、どんな人が住んでいるか？を調べる事は出来ませんから、どうしても、運任せになってしまう面はあります。

　せめて、休日に購入を検討している物件の周囲を歩いてみて左右・前後の向かえ・斜め向かえの家の雰囲気から、どんな人が住んでいるか予測したり、散歩をしている人に購入を検討している事を説明して、この辺りの雰囲気はどうか？教えてもらっても良いかもしれないですね。

　契約前に、土地家屋調査士と境界杭の確認をする際には、境界を接する隣人と杭の確認をする事になるので、その際に隣人の性格の一端を知る事が出来ます。

　ただ、もう境界確認の際には契約直前になっているので、引き返せない所まできている可能性もあります。

　また、近所の家のエクステリア・フェンス・ブロック塀などが、敷地一杯に張り出し、前の道路を通行しづらくしているようであるならば、何となくその家の人が遠慮深さとは真逆の厚かましい性格である予測が立てられます。

　また、購入を希望する物件を最初にみる段階で、隣の家からはみ出している庇や植物はないか？こちらから隣の敷地にはみ出している物はないか？も確認しておく必要があります。

　そして、どちらかがはみ出ている場合の取り決めの有無なども確認しておいた方が後々のトラブルを防止する事に繋がります。

　はみ出ていなくても、隣の家があまりにギリギリまで圧迫するようにブロック等を設置しているなど違和感を感じる場合には、隣の家の人の事を少し疑ってかかって、その物件の購入は止めておいた方が無難かもしれないですね。　

③高低差がある？　地震で崩れるリスクは？　擁壁に高額な費用かからない？

　敷地と道路との間に高低差があればあるだけ断然デメリットは大きくなります。

　高齢化社会では段差は少ない程良いです。

　道路と玄関部分までの高低差があればあるほど、その分、必要な階段も高くなります。

　もしも、車いすが必要な生活になりスロープを設置するにしても、高低差が大きければ大変です。リフト設置にもお金はかかります。

　現在は、「高齢になってから二階までの昇り降りは大変」との理由もあり、平屋がとても流行っています。

　せっかく階段を使わない為に平屋にしても、道路から玄関までに階段があったら意味ないですよね。

　また、高低差があるという事は、敷地が崖状になっている事になるので、その崖が崩れないように、擁壁が必要になります。

　地震大国日本では、地震のリスクもあるので、強固な擁壁が必要になります。

　擁壁の設置には、高額な費用を要します。

　しかも高低差があればあるほど、高く頑丈な擁壁が必要になるので、擁壁設置やその修繕の費用はうなぎ登りに高騰します。

　高低差があれば、あるだけ、地震で崩れるリスク、崩れた際の被害が大きくなるリスクが高くなり、なおかつ擁壁設置・擁壁修繕費用も大変高額になるでしょう。

　長く住んで、擁壁の修繕が必要になった際も、高低差がある程その費用は大きくなります。

　一生の買い物なのですから、次の世代、１００年先も見据えた物件検討が必要です。

　未来を見据えれば見据えるほど、道路と敷地の高低差は小さい方が良いです。前面の道路と比較して、敷地が高ければ高いほど不便で、危険で、不安で、なおかつ、馬鹿高い擁壁費用もかさみます。

　不便だと言う事は、もしも売りに出す際にも、なかなか売れない事になり易いので、販売価格も下げざるを得なくなります。

　高低差のある物件は、大きな不便を感じる可能性・後々多額の擁壁費用がかさむ可能性が高い事を念頭に入れておいて、物件の検討をしてください。

　超少子高齢化によって、日本の人口は急激に減少していきます。これからは、土地はどんどん余ってきます。

　土地が余っているのですから、高低差が少ない住宅用の土地は、探せばいくらでも出てきます。わざわざ高低差がある土地を買う必要性はあるのでしょうか？

　今から土地を購入するならば、道路や隣の敷地との高低差が２ｍ以上ある物件は最初から除外しても良いのではないでしょうか。

④切土？盛土？　　軟弱地盤じゃない？　　崖から離れてる？

　団地などは、山を切り拓いて造成しているケースがほとんどです。

　その際には、どうしても、切土部分と盛り土部分が生じます。

　基本的に切土は、元々の地盤を削って出来た土地なので、比較的地盤は安定しています。

　一方、盛り土は土を盛って新しく作った地盤ですので、切土に比べれば地盤は不安定です。

　また、切土と盛り土とを組み合わせて作った土地もあります。

　地震のリスクが高い日本では、盛り土で作られた土地では地震による被害が大きくなる可能性も考慮しておいた方が良いでしょう。

　また、切土と盛り土の境目は、地震により『変形沈下した盛り土部分』と『沈下の少ない切土部分』とで同一敷地内で大きな落差が生じて、より大きな被害に繋がる可能性があります。

　山などの坂状の部分を造成された土地・家屋を購入検討する際には、造成工事の図面を確認して、安全を確認してから購入した方が良いでしょう。

　そもそも、そんな造成工事の図面を探すなど大変な事をしなくとも、日本は人口減で空き家が増加しているのですから、わざわざ危険な物件を選ぶよりも、地盤の安定した、もともと平地に作られた土地の物件に絞って探した方が良いかと思います。

　また、山などの坂状土地だけでなく、以前は川だった所や田んぼを造成したような敷地も、地盤が軟弱な可能性があります。　

　地名に田や川や沼等の字がついている土地は、昔は田や川や沼だった可能性がありますので、その土地の名前も、地盤の推測材料として活用出来ます。　

　また、すぐ後ろに高い崖があったり、すぐ前が崖になっている高台の土地も危険です。

　後ろに高い崖があれば、崖が崩れてくる危険があります。

　前が崖になっている土地は、とても見晴らしが良いでしょうから、見晴らしの良さに心躍らされて、平常心を失い早計に契約してしまるかもしれませんが、購入後に後悔する可能性が高いです。

　崖の頂上付近の土地は、崖側の部分の地盤が少しずつ下がっていき易いです。

　すぐ近くが崖状になっている高台の土地は、平地に比べて地盤に変化が生じ易く、何十年とすると、家の傾きや、壁のひび割れが生じ易くなります。

　また、前の崖が絶対に崩れないとも限りません。さらに、何十年もすれば、前の大きな崖に対して、大規模な擁壁修繕も必要になり、莫大なお金が必要になるかもしれません。

　タワーマンションも地震の際には、甚大な被害を受ける事が予測されています。

　住む家には見晴らしは求めない方が無難です。

　良い見晴らしが見たいなら、近くの高台まで歩いて見に行ったら良いだけです。

⑤川の氾濫や津波の被害が少ない地域？

　最近は、異常気象の影響もあり、毎年のように豪雨災害があります。

　豪雨による災害は、川の決壊による氾濫が多いです。

　近くに川があったり、少し離れた所に大きな川があったり、大きな川と大きな川の間にあるような土地、以前に川の氾濫による被害があった土地などは、避けた方が無難ではないでしょうか。

　また、台風、高潮、地震による津波等の被害が生じそうな『海抜の低い土地』、『リアス式海岸付近』は避けた方が良いと思われます。

　海や川の近くに住むのは、ワクワクする気持ちもしますが、海や川へは休日に遊びに行けば良いです。住むならば海や川から離れた場所の方が無難です。

⑥ジメジメ水溜まりは辛い！　水はけは大丈夫？

　道路と敷地の高低差は大きいよりも、小さい方が良いとお話しましたが、周りの土地との関係で敷地が低い位置にあったり、道路よりも敷地の方が低い位置にあれば、水が溜まり易いです。

　敷地は低ければ良いというわけでもありません。

　周囲の土地との関係で、雨水が溜まり易い低い位置の土地では水はけも悪くなり易いです。

　低い位置にあっても、そこからさらに水が流れていけば良いですが、そうでない場合は水はけが悪い土地になります。

　水はけの悪い土地では、水が溜まり易く、庭がいつもジメジメしてコケが生え、植物を育てづらく、地盤も緩くなる可能性もあります。

　また、水はけとは少し別視点になりますが、各ブロックで最も低い位置にある土地の前の溝(側溝)には、ゴミ・泥が溜まり易いです。

　敷地内の水がちゃんと側溝へ流れていくのかも含めて、敷地前の側溝の状況も確認しておいた方が良いでしょう。

　自治会・町内会・同ブロック・同班・同組の人達が協力して、溜まったゴミ・泥・落ち葉の掃除をしてくれるなら負担は少ないでしょうが、定期的な溝掃除の負担も考慮した方が良いでしょう。

　さらに、これも水はけとは別視点になりますが、購入を検討している土地のすぐ近くにゴミの収集場所があるならば、生ごみの収集日にはどのような状態になっているのか等も見ておいた方が良いでしょう。

　水はけ・側溝・ゴミ収集場所など、見落としがちな部分に関しても注意を払って、物件を探してください。　

⑦活断層から離れてる？　　

　東海地震・東南海地震・南海地震がいつ起きてもおかしくないと言われてからもう数十年経っています。

　周期的に確実に起きている地震ですから、必ず起きるはずの地震がまだ起きていないと言う事は、プレートに溜まっているエネルギーは、これまでの平均以上に溜まっているのではないでしょうか。

　どこか一つの地震をきっかけに東海地震と東南海地震と南海地震の３つの地震が同時に起きてしまえば、もしくは、連続して短期間に起きてしまえば、甚大な被害が生じるでしょう。

　プレート由来の地震以外にも、活断層を由来とする直下型地震の可能性もあります。

　活断層由来の地震の被害を少しでも減らす為に、活断層の真上や活断層のすぐ近くにある土地・家は避けた方が無難でしょう。

　役所で活断層マップを見せてもらい、購入を検討している物件が活断層から離れているかを確認しておいた方が良いかもしれないですね。

　地震大国日本では、地震被害を考慮して地域を検討したり、耐震面に優れた家を購入したり、地震で壊れる可能性を考慮して新築でなく中古で安く抑えておいたり、地震が起きる可能性が高いから物件の購入自体を取りやめたり、地震のリスクを考慮して難しい判断をする必要があります。

⑧税金の控除・優遇措置等は忘れてない？

　住宅や住宅の為の土地の購入に際しては、様々な税金の優遇措置があります。

　親からの住宅資金の提供には、一定額、贈与税がかからない制度(住宅取得等資金の贈与税の非課税措置)があります。

　また、住宅ローンの残高に応じて、所得税の控除が受けられる住宅借入金等特別控除の制度もあります。

　また、地域によっては、当道府県や市町村による補助があるかもしれない。

　自身でも徹底的に調べつつ、営業担当者に自分のケースで、税金が減額されたり、補助が出る為にすべき事はないか？しつこいくらいに確認してもいいかもしれないですね。

⑨借金が多くなり過ぎないか？　不慮のトラブルがあっても返済可能か？

　自分の持ち家を持つ。これはとても夢があり、ワクワクする事です。

　しかし、この気分の高揚によって、冷静さを失って、営業担当者から進められるままに、どんどんオプションの高額仕様に変更してしまう人もいます。

　営業担当者は相手の支払い余力を見極め、限界ギリギリまで価格を引き上げようとしてきます。

　最初のアンケートで自己資金や年収まで書かせるのは、相手の支払い限界を探る為です。

　出来る営業マンは、本人だけでなく、親から資金援助は頼めないか？など提案して、何とか多くのお金を引き出そうとしてきます。

　新築の注文住宅では、最初のシミュレーション価格よりも、最終的な価格は高くなるようになっています。

　最初は行けると思わせる為に、最低限のシミュレーション価格を出してきますから、ある程度価格が高くなるのは致し方ない面もありますが、「本当に必要なオプションなのか？」なおかつ「支払いに余裕はあるのかどうか？」が問題です。

　一生の買い物だし、後からつけるより、最初からやっておいた方が良いかもしれないですが、『絶対に必要なものなのか？(必要性)』・『価格に対して効果がどれだけあるか？(費用対効果)』・『自身にその支払い能力はあるのか？(支払い能力)』の３つの視点についての検討は最低限しておくべきです。

　特に自身の支払い能力に関しては、未来を予測する必要があります。

　未来のリスク管理を疎かにすれば、恐ろしい事態に陥りかねません。

　過剰な借り入れにより、毎月の返済とボーナス時の返済が大きくなり過ぎる程、期日までに必要な返済が出来ない可能性が増します。

　期日までの返済が遅れれば、遅延損害金をとられるでしょう。

　返済が遅れる程に、遅延損害金は大きく跳ね上がります。

　さらに、半年以上返済されなければ一括請求をされる事になるようです。

　月々の返済すら出来ないのに、一括で払えるはずもありませんから、その後は競売にかけられる事になるでしょう。

　競売にかけれても安く買いたたかれて、まだ借金は残ったままの可能性もあります。

　そうなれば、持ち家・住む家を失い、なおかつ、借金だけは残る事になります。

　確実に毎月、返済が出来るのか？　ある程度余裕をみておかなければ、返済が滞り、全てを失うかもしれません。

　不慮の事故や病気になるリスク、給料が減るリスク、今の仕事を辞めざるを得なくなるリスクも考慮しておくべきでしょう。

　住宅ローンを組むというのは、大きな責任を負う事になります。

　出来るだけ、住宅購入前に節約し、自己資金を貯めておいた方が良いです。

まとめ

　住宅購入は、多くの人にとって人生最大の圧倒的高額な買い物ですから、失敗は絶対に許されないプレッシャーを感じて、真剣に選ばなければなりません。

　「もう物件探しも疲れたから何でもいいや」、と諦めたらそこで試合終了です。

　営業マンに乗せられて、やたらめったら価格を高額にしてしまったり、焦って契約して失敗しないように慎重かつ気長に検討を続けるべきです。

　ワクワク感のエネルギーを良い方向に舵をとり、自分と家族にとって、最善の物件を探す事を楽しんでください。

　自身の支払い能力に見合いいつつ、騒音の問題がなく、隣人の問題もなく、高低差が高過ぎず、地盤が安定し、水はけが良く、水害の被害リスクが小さく、地震被害のリスクも小さいかどうか？

　また、登記上の問題はないか？(抵当権などはついていないか？)　法令に準拠して想定通りの家を建てられる土地なのか？　建て替えは出来る土地なのか？　飲用水・電気・ガス・下水は通っているのか？　通ってないならどう補完していくのか？　その費用は？　物件代金以外税金等いくら必要か？　購入時点で実際にいくら現金が必要か？　建物がちゃんと建たなかった時には売買契約は解除できるか？　その際に手付金はどうなるのか？　住宅ローンが借りられなかった時には契約はどうなるのか？　マンションの共用部分の利用と負担は？　大規模修繕時の負担は？　等の重要事項説明書に記載された事項についても、しっかり確認しておくべきです。

　また、このページで触れなかった点でも、あなたにとって重要な項目もあるでしょうし、その物件やその取引特有の重要な事項があるかもしれません。

　一生に一度の最大の買い物ですから、視野を広げ、未来について様々なシミュレーションをして、また別の不動産購入に関してのページも検索したり、不動産購入に関する書籍などを読んで知見を深め、自分や家族にとって、最善の選択・判断をしてください。

　ただ、全てが完璧な条件であれば、それ相応に価格も高くなります。

　また、自分にとってより良い条件の物件が、たまたま今市場に出ているとも限りませんから、焦らずに、まずは時間をかけて、勉強するつもりで、物件の条件と相場を知る事も大事です。

　迷っている間に他の人が先に購入する場合もありますが、それを心配して焦って失敗するよりはましです。

　人口が減って空き家や土地も出易い状況ですから、待っていたら近い条件の物件は出てくる可能性もあります。

　また、今は低金利でも、これから、金利が大きく上がる可能性もありますし、ずっと低金利の可能性もあります。

　その辺りの予測・リスク管理も考えて、固定金利で購入するのか、変動金利で購入するのか、借金での購入を避けて貯金に励むのか、賃貸を続ける選択をするのか、親の家に住まわせてもらう事も検討するのか。

　自身の収入や資産に見合った価格の物件であり、自分や家族にとって、譲れる部分と譲れない部分の条件が合った物件が、自分や家族にとって良い条件の物件になります。

　ご自身と家族の状況、そして検討している物件について、色々な人に相談して、全てを真に受け過ぎず、営業担当に乗せられ過ぎず、総合的かつ論理的に、正しい選択・判断をしてください。　　

　ここまで、お時間を割いて読んで頂き、ありがとうございました。今後もあなたにとって少しでも助けになれる情報提供を心がけます。別のページも、ご覧頂けたら幸いです。

笑ビー